울산 집값이 미친듯이 오르고 있다. 서울 다음으로 전국 2위다. 심지어 부산보다도 비싸다. 왜 이렇게 올랐을까? 과연 이 현상이 정상인가? 우리나라 경제 상황과 비교해서 알아보자.
집값이 오르는 이유는 무엇일까?
첫번째로는 공급 부족이다. 수요>공급이면 무조건 오른다. 하지만 지금 대한민국은 인구감소 국가이며, 1~2인 가구 증가로 인해 주택수요가 줄어들고 있다. 따라서 앞으로는 절대 오를 수 없다. 두번째로는 정부 정책 실패다. 노무현 정권때 규제완화 및 세금감면 등 각종 혜택을 주면서 아파트 분양시장을 활성화 시켰다. 이로인해 건설사들이 너도나도 아파트를 지었고, 미분양 사태가 발생했다. 그러나 이명박근혜 정권 때 다시 규제를 강화하면서 시장 분위기가 침체되었다. 문재인 정권에서는 대출규제강화, 다주택자 양도세 중과 등 강력한 규제정책을 시행중이다. 결국 이러한 기조속에서 신축아파트 공급물량 감소라는 결과를 초래했고, 이것이 현재 폭등장세를 불러왔다.
그렇다면 하락장이 올수도 있을까?
하락장이 오려면 먼저 전세가율이 떨어져야한다. 즉 매매가와 전세가 차이가 커져야한다는 뜻이다. 위 그래프를 보면 2018년 말부터 2019년 초까지는 갭투자 열풍이 불면서 전세가율이 매우 높았다. 그래서 투자자들이 몰려들면서 상승장이 펼쳐졌다. 그리고 작년말부터는 임대차3법 영향으로 전세매물이 급감하며 전세가율이 낮아지고 있다. 또한 최근 몇년간 지속되고 있는 저금리 기조 역시 하락세 전환의 원인이 될 수 있다. 금리가 오르면 이자부담이 늘어나기 때문에 사람들은 현금확보를 위해 보유자산을 매도하게 된다. 그러면 자연스럽게 자산가격이 떨어지게된다. 다만 아직까진 코로나19 여파로 인한 경기침체 우려감등으로 당분간 금리는 동결될것으로 보인다.
부동산 전문가라고 하는 사람들을 믿지마라. 대부분 자기 밥그릇 챙기기 바쁜 사람들이다. 언론보도나 유튜브 영상에서도 팩트체크 없이 자극적인 제목만으로 조회수 빨아먹는 경우가 많다. 내 스스로 공부해야 한다. 그래야 속지 않는다.
